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房地产发展新模式如何构建?突破点在哪?

  原标题:中央金融工作会议深读|房地产发展新模式如何构建?突破点在哪?

  中央金融工作会议于10月30日至31日在北京举行。此次中央金融工作会议系中央金融委员会、中央金融工作委员会组建后首次召开。本次金融工作会议中,对房地产提及颇多,为后续房地产市场发展指明了方向。

  中央金融工作会议指出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

  在首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来,资金是房地产业的命脉,没有金融的资金支持则房地产业无从谈起,因此金融在房地产良性循环中起着重要作用。从中央金融工作会议释放的政策信号来看,强调了通过金融支持房地产企业的合理融资需求,促进房地产业的良性循环。一方面对不同所有制企业要一视同仁,另一方面融资的重点在支持刚性和改善性住房需求,保障房等“三大工程”,构建房地产发展新模式。

  此次,“房地产发展新模式”被再次提及,在中央金融工作会议背景下,房地产发展新模式将如何构建?

  明确构建房地产发展新模式的突破点

  中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强认为,此次会议明确了构建房地产发展新模式的突破点,包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向,也是未来金融支持房地产的主要领域。

  “三大工程”在今年重要会议中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局会议均对相关工作作出部署。4月28日,中央政治局会议指出,规划建设保障性住房,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。7月24日再次提出,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。8月25日,国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》;9月4日,规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上,何立峰再作发言,一方面强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程;另一方面指出,保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。

  全国工商联房地产商会理事李骁认为,房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。“我在十几年前就多次提出要分锅吃饭,低收入阶层在保障房这口锅里,中高收入阶层在市场化这口锅里,现在保障房封闭管理并加快建设就是双轨中的保障轨;同时,以土地价格放开作为标志,以后住房限价、限购、限贷等政策会逐渐退出,从而完善市场轨,住房供应双轨制将是中国楼市的中长期定位。”

  在赵秀池看来,除了由提供商品房为主向更多的提供保障房转型外,房地产发展新模式还有多重含义:一方面要适应增量房时代向存量房时代的转型;另一方面是适应购租并举向租购并举的转型;第三是供求方式重大变化下,“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式,要向以城市更新为主、“大拆大建”为辅的房地产发展模式转型;第四,由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务,打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。

  保障性住房建设方向已经明确

  据新华社报道,今年9月4日,规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开,会议明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向。其中提出,保障性住房要实施严格封闭管理,不得上市交易。

  随后,国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(简称《指导意见》)下发各地。《指导意见》明确,对保障性住房实施严格的封闭管理,禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场;同时,工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置等。

  中信证券研究报告显示,现阶段所说的保障性住房,主要是指配售型的保障性住房,而不是保障性租赁住房。当前政策的重点从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房,符合核心城市住房租金持续走低,开发投资相对低落,特大超大城市居民居者有其屋的要求远远没有得到满足的现实要求,也有利于进一步实现住有所居的目标和稳定开发投资。

  从目前的政策来看,对于配租型保障房(包括公租房、保障性租赁住房)而言,政策一直强调“不能上市交易”。而对于配售型保障房而言,目前各地对上市交易管理规定不一。

  当前,共有产权房是配售型住房保障供应的主要方式,多地已出台政策封闭运行。业内认为,随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》的落地,后续配售型的保障性住房将进一步扩容,尚未入市的共有产权住房的政策口径将会越来越严。

  以一线城市为例,上海共有产权住房尚未封闭管理。北京、广州、深圳均已实施封闭流转。

  2017年9月,北京住建委等联合印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》显示,“共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额……转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’”。

  2020年1月,广州市住建局印发《广州市共有产权住房管理办法的通知》,其中明确“共有产权住房产权流转实行封闭运行。”广州市住建局在解读文件中指出,封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权,承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

  2023年7月,深圳市住建局发布的《深圳市共有产权住房管理办法》亦明确,共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的,不得转让所购共有产权住房;自签订买卖合同之日起满五年的,可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。

  热点二线城市中,杭州、南京等城市的共有产权住房可上市交易。对于已有的共有产权住房,扬子晚报援引南京市房管部门主管住房保障相关负责人的话称,按照“老项目老办法、新项目新办法”的原则,现有的保障房上市是不受影响的,未来新推出的保障房就要按照完全封闭管理的原则来执行。

  李骁认为,目前总体的政策意图是按照“双轨制”的定位在推进的,在这个大判断下,保障性住房建设和供给会量速双升应该是合理的判断。“我认为后续配售型的保障房规模总体会有大幅度提升,但并不会在保障房体系中占据主要地位,配租型、配售型等为代表的全部保障房体系,最终和商品房体系相互补充,并驾齐驱。”

  各地已着手健全保障性住房体系

  中指研究院市场研究总监陈文静提到,“供求关系发生重大变化”是中央对新阶段房地产形势的重要定调和判断,在此情况下,过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。截至目前,多地房地产政策已基本放开,全国仅剩10个左右核心城市仍有一定限制性政策。短期来看,继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措;另外,为更好地满足改善性住房需求,预计限价政策将得到优化,促进高品质住房价格回归市场。

  业内认为,在完善市场化住房政策的同时,推进保障性住房建设、城中村改造,有利于保障和改善民生,有利于扩大有效投资,是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

  随着中央频频发声,地方也在积极跟进。广州、无锡、合肥、无锡等城市的地产新政中,均提到要强化住房保障。在以公租房、保租房为主的筹集建设的基础上,均加上了“规划建设保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房体系”等措辞。

  以广州为例,9月19日,广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。在供给端,提出加大保障房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平,完善户籍家庭公共租赁住房保障方式;支持各类市场主体积极参与,多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房;建立健全配售的保障性住房体系,稳慎有序开展规划建设。

  华泰证券研报指出,从地方政府的表述中可以看出,在2021年以来大力发展保障性租赁住房、与公租房共同发挥兜底保障作用的基础之上,建设配售的保障性住房体系或将成为接下来新的发力方向。

  中信证券研报还提出,城中村改造和保障房建设相辅相成,房地产产业链期待结构性改革和周期政策共同发力。保障房建设本身受益于城中村改造,即城中村改造所创造的新的城市开发空间可以部分用于保障房建设。稳住房地产产业链离不开稳商品房需求的政策,也离不开更低的住房按揭贷款利率,但更需要结构性改革举措。广州公布了城市更新专项规划和城中村改造专项规划,探索房票安置政策,拓宽城中村改造资金支持渠道,破解城中村改造难题,提升改造效率。华泰证券预计,未来城中村改造也将积极推进。城市划拨用地用于建设保障性住房的速度可能更快,而啃硬骨头式的城中村改造影响可能更加长远。两项制度性改革都有可能扩大开发企业的业务范围,也托底明显趋于下行的产业链投资。(澎湃新闻记者 计思敏)

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