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微型房企步入“KTV”




图片来源:稿定素材

“第三支箭”射出之后,第一个做出反应的,不是还在位的TOP10房企,也不是曾在位的TOP50房企,而是一家,几乎没听过名字的微型房企——福星股份。

这是一家湖北企业,全名为湖北福星科技股份,主营业务有房地产业和金属制品业。其中,房地产业的营业额约占到公司93%(半年报数据)。

上半年,福星股份的房产销售额,大约50亿元,只够排到行业第120名开外。但这已经超过了曾经的千亿房企新力,也高于朗诗、三盛、大发、鸿坤等其他知名度更高的“全国性”房企。

而另一个令人更为惊诧的是,这个在国内都知名度不足的福星,其实在美国和澳洲都有项目。属于十分努力却又默默无闻。

这一波承接住“第三支箭”政策做股权定增的,有不少像福星股份这样的企业。

他们在行业大起时,因为不够“争抢”而并不出名,但在行业向下落时,却也被没有被打乱发展节奏。

比如上半年,百强房企全口径销售金额约同比下降51%,但福星股份只同比减少了16.38%。而另一家同样发布了定增计划的天地源,甚至半年销售额同比还增长了6.6%。

眼下,房地产的政策拐点已到,以前不敢想的,现在全投喂到位了。大房企可能还在ICU,但小房企已经一脚迈进KTV了。

定增降负债增流动现金

11月28日证监会支持房企股权融资“第三支箭”射出,截至12月21日,据地产壹线的不完全统计,已经有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、陆家嘴、万科、华夏幸福、天地源、格力地产、招商蛇口、华发股份、嘉凯城、金科股份、冠城大通、外高桥、绿地控股、迪马股份、中华企业、西藏城投、三湘印象、荣盛发展等超过22家A股上市房企(涉房企业),响应政策筹划再融资。

不难看出,超过一半,都是行业里不具名的百亿级以下小房企。西藏城投上半年的房地产项目合同销售金额,甚至只有16.25 亿元。

这些企业,在公开市场的融资话语权不高,借贷利率也高于行业平均值——福星股份上半年末的银行贷款成本最高8%,非银行的最高达到11.7%。

而嘉凯城更高,半年报里所示,其银行贷款的平均融资成本为9.55%,信托融资成本则要10.3%-14%。

在以前,解决高息借款的办法,就是高周转,快进快出,减少利息支出,又或者借新还旧,低息置换高息。

但后来,高周转和再融资的渠道都走不通了,这些小房企只能仰仗有限的自有资金池发展,虽债务额不高,但毕竟又要还债又要开发,旗下项目的进程必然受阻,成长性缓慢。

而定增,给这个闭环,打开了一扇格局。

嘉凯城披露的定增预案,透露本次非公开发行A股股票募集资金的总额不超过10.2亿元,扣除发行费用后,募集资金净额将用于偿还有息负债及补充流动资金。

嘉凯城认为,这一系列动作,将有效降低公司融资规模,减轻公司财务负担。公司净资产将增加,资本实力将大幅增强,有利于上市公司后续可持续发展。

保交楼项目得到输血

当然,大部分房企在发布定增计划时,还是把募集资金的主要用途,归结给了响应政策趋势,用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设。

大名城公布的预案里,30亿募集资金中有21亿将投向上海的5个项目。其中,青浦的大名城映湖项目,自2021年底就被爆出停工;大名城映园项目,再过3个月就到了规定交房日。都是大名城“保交楼”的关键项目。

荣盛发展3个拟投向项目中有2个传出过停工消息。

而福星股份的定增预案中:2.56亿元拟投入红桥城K6住宅项目;6.85亿元投入红桥城K15项目;此外4亿元拟用于补充流动资金。

红桥城项目,福星股份已经开发了小10年——2009年,福星与红桥村村委签订了旧改合作协议,后于2013年1月顺利以40.03亿元竞得地块,并在2015年上半年开始入市。

按半年报所示,福星计划得到2025年和2026年末,才能实现该地块的全部竣工。

旧改项目放到任何一家房企身上,都是现金沉淀大、开发周期长的难啃业务。单单这个地块里的K6、K15项目,福星预计总投资额,就需要约29.5亿。截至目前,已经投入了17.8亿,还有约11.7亿的资金缺口。

如果定增成功,它一下就可以填上9.41亿元的缺口,那么这块位于武汉市二环线之内的中心地带——三眼桥路上的棚改项目,也将加速推动入市,符合武汉今年的棚户区拆迁改造计划。

大股东巩固控制权投资人得分红

毕竟是个上市公司,有了快钱,也不能忘了对股东负责。

还一个值得注意的点,就是这些企业的发行对象。

已发布定增预案的,目前共有5家,华发股份、福星股份、嘉凯城、大名城、荣盛发展、三湘印象。除了福星、荣盛、三湘还未披露具体的认购对象,另外3家房企的发行对象,都包含了公司控股股东、实际控制人在内。嘉凯城甚至只有这一名特定投资者。

大股东认购股份,一方面是体现对公司价值的认可及对公司未来发展的信心,从而增强投资人信心;另一方面,也是在保证公司实控权。

但当只有大股东认购,意味着认可度不足,那么对公司的股价并不是好事。

为此,房企还需要找新的“饼”,去宽慰被摊薄股份的小股东们,刺激股价。

福星股份就随定增预案一起,发布了未来3年的股东回报规划。承诺原则上每年进行一次现金分红,比例原则上不低于当年实现的可归属于母公司的净利润的10%。

荣盛发展也在发布定增预案的同时,宣布未来三年,现金分红的比例,原则上不得少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。高于其以往分红率。

敏锐的机构,或许早就看出了小房企的八百个心眼,福星股份的三季报显示,早在“第三支箭”政策落地前,中信证券就已大量买入公司股份,并已位列公司十大流通股东。

不论是炒股,还是等分红,这一波中信证券,都已赚到。

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