母亲把儿子名下的房子卖了，过户之前，房价大涨

时间： 2022-10-16 12:02     浏览量：522

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

现实生活中的房屋买卖，经常因家人关系、熟人关系等出现一些特殊情形，导致纠纷产生。

比如：由于家人这一特殊关系，家人把非自己名下的房屋进行出售，并办理相关手续，买方也觉得没有问题。但，因为家人之间意见不统一，导致交易出现波折。

再比如：由于熟人等关系，买卖双方没有签订书面合同，等到时间久远，彼此记忆难免出现偏差，导致对一些细节出现不同理解。

本来，以上情形择一出现，都有可能造成纠纷。但是，当以上情形同时出现，并加上房价大涨导致卖方心态失衡不愿配合过户，则更容易导致纠纷出现。面对可能出现人房两空的最坏局面，买家该如何维权？

Part1

律师说案

案例来源：天津市第三中级人民法院（2020）津03民终4775号民事判决书。

案涉房屋登记在儿子李某名下。2013年初，刘某与李母达成关于该房屋的买卖合意，价格为120万元，双方未对付款时间进行明确约定。

2013年，李母在收到第一笔10万元款项后，将房屋及房屋所有权证书原件交付刘某。后，刘某家人一直使用该房屋，李某及李母未向刘某主张支付租金或使用费。

2017年，刘某支付完毕120万元后，要求李某办理过户手续。此时房价已经大涨，李某要求刘某额外支付一定比例的增值款，再办理过户手续。双方未能达成一致意见。刘某诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同，李某及李母协助办理过户手续。

最终，法院支持了刘某的诉讼请求。

首先，法院认为，从卖方二人关系、款项支付过程、实际交付占有房屋的事实、交付房产证原件以及录音证据等所体现的交易过程，刘某与李母、李某之间通过口头方式达成了房屋买卖合同。

其次，法院认为，虽然房屋登记在李某名下，但是综合来看，李母具有出售房屋的代理权。

第一、基于李母、李某的母子关系，且李母持有房屋钥匙、产权证书等相关材料，刘某有理由相信李母具有代理权。

第二、李某知晓房屋买卖一事，且从未以任何方式提出反对意见。谈话录音表明，李某对出卖房屋一事是知晓的，虽然对付款方式存在异议，但仅限于母子之间。并且，李某知晓后，从未以任何方式向刘某主张拒绝出售房屋或返还房屋，并继而收取了约定的房屋全款。

最后，法院认为，李某应继续履行义务，协助刘某办理过户手续。

房屋买卖合同的买受人主要义务是支付房屋价款，出卖人主要义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续。刘某已支付全部房款，买受人义务已经履行完毕。李某、李母也履行了房屋及相应权属证书的交付义务，李某应当继续履行出卖人义务，协助刘某办理房屋所有权转移手续。

Part2

律师说法

本案中有一个细节：卖方主张双方没有签订书面形式房屋买卖合同，故不存在房屋买卖合同法律关系。理由：《城市房地产转让管理规定》第七条规定——“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；……”，（注：其实，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条也如是规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。）

这次，有必要为各位讲一下《民法典》中关于口头合同及合同效力的相关条款。

第四百六十九条第一款 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第四百九十条第二款 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

解读如下：

第一、依据第四百六十九条第一款，买卖双方可以达成合法有效的口头合同，而非一定为书面合同。结合本案中的相关证据，双方就房屋买卖达成了口头合同，且已经实际履行。

第二、民法上的强制性规定，可以分为效力性的强制规定和管理性的强制规定。依据第一百五十三条第一款，必须违反效力性的强制性规定，才导致合同无效。本案中，法院认为，房屋买卖应当签订书面合同之规定，仅是房地产转让的程序性规定（即管理性规定），并非效力性规定，故该规定不影响买卖双方达成合法有效的口头合同。

第三，依据第四百九十条第二款，即使法律要求买卖双方必须签订书面合同而未签，但本案中，买方已经支付了全部房款（即履行了主要义务），且卖方接受了款项，故买卖双方已然成立了有效的合同。

Part3

律师提醒

结合其他案例看，本案中的买方无疑是“幸运”的。

第一、房款支付方式非常宽松，2013年-2017年才付完120万全款，且2013年就已经实际使用。

第二，房屋迟迟未过户至自身名下，有一定风险，但历经波折之后，总算能顺利过户。即使卖方不配合，买方通过法院出具的协助执行的裁定书，不动产登记机关也可以办理过户手续。

第三，虽然卖方本案中主张不存在买卖关系，另案中主张买方逾期付款应赔偿损失（未获支持），但是，卖方基本是在法律层面行事，没有使出其他案例中“一房多卖并过户至他人名下”、“先卖后抵押”等恶意手段。

但是，看似“幸运”的背后其实就是风险，就本案而言，买方至少可以从如下方面规避风险：

第一、最好能签书面合同。签合同时，要求房屋的登记所有权人（即李某）必须作为明确的合同相对方，或要求李某出具书面的委托书。

第二、如果因故只能采用口头合同，可邀请双方熟悉的朋友见证。

第三、付款方式和交易周期不宜过长，否则，虽然缓解了付款压力，但也可能夜长梦多、徒生波折。

第四，买方如果觉察到卖方的不诚信、不配合，应尽快进行房屋保全，以免出现过户、抵押等情形。

最后，还是那句话，买房置业是人生大事，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。

审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

来源：网易海南房产