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母亲把儿子名下的房子卖了,过户之前,房价大涨



审稿人:刘军律师

编写人:张双建律师

现实生活中的房屋买卖,经常因家人关系、熟人关系等出现一些特殊情形,导致纠纷产生。

比如:由于家人这一特殊关系,家人把非自己名下的房屋进行出售,并办理相关手续,买方也觉得没有问题。但,因为家人之间意见不统一,导致交易出现波折。

再比如:由于熟人等关系,买卖双方没有签订书面合同,等到时间久远,彼此记忆难免出现偏差,导致对一些细节出现不同理解。

本来,以上情形择一出现,都有可能造成纠纷。但是,当以上情形同时出现,并加上房价大涨导致卖方心态失衡不愿配合过户,则更容易导致纠纷出现。面对可能出现人房两空的最坏局面,买家该如何维权?

Part1

律师说案

案例来源:天津市第三中级人民法院(2020)津03民终4775号民事判决书。

案涉房屋登记在儿子李某名下。2013年初,刘某与李母达成关于该房屋的买卖合意,价格为120万元,双方未对付款时间进行明确约定。

2013年,李母在收到第一笔10万元款项后,将房屋及房屋所有权证书原件交付刘某。后,刘某家人一直使用该房屋,李某及李母未向刘某主张支付租金或使用费。

2017年,刘某支付完毕120万元后,要求李某办理过户手续。此时房价已经大涨,李某要求刘某额外支付一定比例的增值款,再办理过户手续。双方未能达成一致意见。刘某诉至法院,要求继续履行房屋买卖合同,李某及李母协助办理过户手续。

最终,法院支持了刘某的诉讼请求。

首先,法院认为,从卖方二人关系、款项支付过程、实际交付占有房屋的事实、交付房产证原件以及录音证据等所体现的交易过程,刘某与李母、李某之间通过口头方式达成了房屋买卖合同。

其次,法院认为,虽然房屋登记在李某名下,但是综合来看,李母具有出售房屋的代理权。

第一、基于李母、李某的母子关系,且李母持有房屋钥匙、产权证书等相关材料,刘某有理由相信李母具有代理权。

第二、李某知晓房屋买卖一事,且从未以任何方式提出反对意见。谈话录音表明,李某对出卖房屋一事是知晓的,虽然对付款方式存在异议,但仅限于母子之间。并且,李某知晓后,从未以任何方式向刘某主张拒绝出售房屋或返还房屋,并继而收取了约定的房屋全款。

最后,法院认为,李某应继续履行义务,协助刘某办理过户手续。

房屋买卖合同的买受人主要义务是支付房屋价款,出卖人主要义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续。刘某已支付全部房款,买受人义务已经履行完毕。李某、李母也履行了房屋及相应权属证书的交付义务,李某应当继续履行出卖人义务,协助刘某办理房屋所有权转移手续。

Part2

律师说法

本案中有一个细节:卖方主张双方没有签订书面形式房屋买卖合同,故不存在房屋买卖合同法律关系。理由:《城市房地产转让管理规定》第七条规定——“房地产转让,应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;……”,(注:其实,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条也如是规定,“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”。)

这次,有必要为各位讲一下《民法典》中关于口头合同及合同效力的相关条款。

第四百六十九条第一款 当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。


第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。


第四百九十条第二款 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

解读如下:

第一、依据第四百六十九条第一款,买卖双方可以达成合法有效的口头合同,而非一定为书面合同。结合本案中的相关证据,双方就房屋买卖达成了口头合同,且已经实际履行。

第二、民法上的强制性规定,可以分为效力性的强制规定和管理性的强制规定。依据第一百五十三条第一款,必须违反效力性的强制性规定,才导致合同无效。本案中,法院认为,房屋买卖应当签订书面合同之规定,仅是房地产转让的程序性规定(即管理性规定),并非效力性规定,故该规定不影响买卖双方达成合法有效的口头合同。

第三,依据第四百九十条第二款,即使法律要求买卖双方必须签订书面合同而未签,但本案中,买方已经支付了全部房款(即履行了主要义务),且卖方接受了款项,故买卖双方已然成立了有效的合同。

Part3

律师提醒

结合其他案例看,本案中的买方无疑是“幸运”的。

第一、房款支付方式非常宽松,2013年-2017年才付完120万全款,且2013年就已经实际使用。

第二,房屋迟迟未过户至自身名下,有一定风险,但历经波折之后,总算能顺利过户。即使卖方不配合,买方通过法院出具的协助执行的裁定书,不动产登记机关也可以办理过户手续。

第三,虽然卖方本案中主张不存在买卖关系,另案中主张买方逾期付款应赔偿损失(未获支持),但是,卖方基本是在法律层面行事,没有使出其他案例中“一房多卖并过户至他人名下”、“先卖后抵押”等恶意手段。

但是,看似“幸运”的背后其实就是风险,就本案而言,买方至少可以从如下方面规避风险:

第一、最好能签书面合同。签合同时,要求房屋的登记所有权人(即李某)必须作为明确的合同相对方,或要求李某出具书面的委托书。

第二、如果因故只能采用口头合同,可邀请双方熟悉的朋友见证。

第三、付款方式和交易周期不宜过长,否则,虽然缓解了付款压力,但也可能夜长梦多、徒生波折。

第四,买方如果觉察到卖方的不诚信、不配合,应尽快进行房屋保全,以免出现过户、抵押等情形。

最后,还是那句话,买房置业是人生大事,需要具备相应的注意义务,建议全程有专业人士把关。

审稿人:刘军律师,执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验,长期专注于房地产领域的法律服务,如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人:张双建律师,执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年,专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

来源:网易海南房产

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